Hvem skal betale ændringerne i ejendomsskatten og dækningsafgiften for erhvervsejendomme?

Ejendomsskat er en skat, som ejere af fast ejendom skal betale til kommunen hvert år. Ejendomsskatten beregnes nu på baggrund af grundværdien, som er den værdi, som grunden ville have, hvis den var ubebygget. Grundværdien fastsættes af Skattestyrelsen efter reglerne i vurderingsloven.

Pr. 1. marts 2021 er der trådt nye regler om ejendomsskat for erhvervsejendomme i kraft. Formålet med de nye regler er – efter lovgivers opfattelse – bl.a. at gøre ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme mere retvisende og gennemskuelige. De nye regler medfører, at ejendomsværdien for erhvervsejendomme bortfalder, og at grundværdien fastsættes på en ny måde. Desuden ændres beregningen af dækningsafgiften, som er en ekstra skat, som nogle kommuner opkræver af erhvervsejendomme.

De aktuelle udfordringer for en ejendomsejer lige nu er, at den endelige beregning og opkrævning af ejendomsskatten og dækningsafgiften for perioden fra 2021 og frem til det formentlige opgørelsestidspunkt i 2024/25 ikke ligger fast.

Dvs., at for hele perioden fra 2021 og frem til ca. 2024/25 svæver der en uvis skat over langt de fleste erhvervsejendomme. En skat som ikke kan gøres op nu, og som først opkræves, når den endelige grundværdi kendes i 2024/25, hvor så til gengæld hele differencen imellem den i perioden opkrævede skat, og den som reelt skal betales, opkræves. En evt. for meget opkrævet skat for samme periode tilbagebetales dog også.

Det kan være ganske betydelige beløb, som skal efterbetales. Spørgsmålet er herefter, hvem der skal betale dette beløb. Beløbet vil blive opkrævet hos den, der ejer ejendommen på opkrævningstidspunktet og altså ikke fordelt af SKAT imellem dem, som i perioden har ejet ejendommen.

Det betyder, at medmindre den der ejer ejendommen på opkrævningstidspunktet har sikret sig, at en anden skal betale beløbet, så skal denne ejer betale beløbet for hele perioden til SKAT. Det er uanset om ejendommen lige er købt eller ejendommen har været udlejet til en lejer, som i øvrigt måtte være forpligtet til at betale stigninger i ejendomsskatten efter bestemmelserne i lejekontrakten.

Køb og salg af erhvervsejendomme
Køber og sælger opfordres til at være opmærksomme på problemstillingen ved udarbejdelse af købsaftaler. Parterne bør her detaljeret forholde sig til, hvem der skal betale den ændrede skat, når den opkræves. Her bør der også tages stilling til, i hvilket omfang det er muligt at sikre betalingen fra lejere, hvis lejerne i øvrigt er pligtig at betale stigninger i ejendomsskatter, jf. nedenstående afsnit om Erhvervslejelovens § 10 stk.4. Det kan være relevant ved overdragelsen at forsøge at indgå aftaler med lejerne, mhp. at fordele byrden ved den ændrede ejendomsskat.

Udlejer af erhvervsejendomme

• Erhvervslejelovens § 10 stk. 4
Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan opkræve lejeforhøjelsen med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelsen fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. ”Pålagt” skal forstås som begyndelsen af den periode, som udgiften vedrører. Det har således ikke betydning, hvornår udlejeren har modtaget underretning om ændringen.

Adgangen til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft omfatter alene det sidste års stigninger i ejendomsskatterne. Ikke-opkrævede stigninger fra tidligere år kan alene opkræves med virkning for fremtiden. Udlejeren taber således lejeforhøjelsen for den tid, der er gået, hvis udlejeren undlader at varsle lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og afgifter. Ved beregningen af en ny lejeforhøjelse kan udlejeren dog tage udgangspunkt i udgiftsniveauet fra den seneste varsling, selvom varslingen ligger flere år tilbage.

Det betyder, at en skat varslet i 2024 for perioden 2021-2023 ikke kan opkræves hos erhvervslejeren.

Den citerede bestemmelse omfatter de lejekontrakter, hvor alene stigningerne i skatter betales ud over lejen. Det er uklart, om det forholder sig anderledes i tilfælde, hvor lejen i det hele er fastsat uden skatter og afgifter, og hvor disse i det hele betales som et tillæg til lejen.

• Nye lejekontrakter
Erhvervslejelovens § 10 stk. 4 kan fraviges ved aftale. Udlejere af erhvervsejendomme opfordres derfor til at indgå en aftale, hvorefter lejer skal betale den til enhver tid gældende ejendomsskat, herunder også en evt. efterregulering, som ikke er kendt på tidspunktet for indgåelse af lejekontrakten.

• Tillæg til eksisterende lejekontrakter
Udlejer kan også forsøge at lave et tillæg til eksisterende lejekontrakter, fx så lejer kan opnå andre rettigheder som led i et tillæg – det kan fx være øget uopsigelighed, ændret lejemålsindretning, ændret anvendelse af det lejede eller ændret procentregulering af lejen. Det kan også være, at parterne kan blive enige om at dele risikoen for en ændret ejendomsskat, da en evt. nedsættelse jo – uden aftale – vil tilfalde udlejer.

• Aftaler ved fraflytning
Ved fraflytning er der tillige grund til at søge indgåelse om en aftale om efterbetaling. Uden en sådan aftale, vil en øget skat for lejeperioden alene skulle betales af udlejer. Ved en fraflytningsopgørelse kunne der være grundlag for at ”forlige” et sådan muligt krav sammen med evt. regulering af en istandsættelsesforpligtelse.

• Ministersvar
Ministeren for området blev under behandlingen af lovforslaget spurgt om ikke fordelingen af skatten skulle reguleres i erhvervslejeloven. Hertil svarende ministeren:

Der er aktuelt ingen planer om en ændring af erhvervslejeloven. Det bemærkes i den forbindelse, at ændring af loven, som efterspurgt af spørgeren, potentielt ville indebære en bebyrdende lovgivning for erhvervslejere med tilbagevirkende kraft, i forhold til den nugældende retsstilling.

Ejere af fast ejendom må således søge at sikre sig bedst mulig rådgivning i forhold til at beskytte sig imod de skatter, som bliver pålagt fremtidigt med tilbagevirkende kraft.

Maksimering af dækningsafgiften
Som led i at mindske den økonomiske virkning af de nye erhvervsvurderinger har et flertal i folketinget primo november 2023 aftalt en stigningsbegrænsning på erhvervsdækningsafgiften, der skal sikre øget tryghed og en højere kvalitet af de nye 2023-vurderinger.

Aftalen betyder, at dækningsafgiften årligt ikke kan stige med mere end 10% af den nye fuldt indfasede dækningsafgift.

Det supplerer den nuværende moderniserede stigningsbegrænsning på grundskyld for erhvervsejendomme, der er på 4,75%. Aftalen kommer forud for, at de foreløbige 2023-vurderinger for rene erhvervsejendomme vises til december.

Udlejer af boligejendomme
Det skal bemærkes, at ejere af boligejendomme ikke har mulighed for at aftale sig ud af problemstillingen over for lejerne. Lejelovens paragraf 46 har stort set samme ordlyd som erhvervslejelovens paragraf 10, men lejelovens bestemmelse kan i modsætning til erhvervslejelovens paragraf 10 ikke fraviges ved aftale mellem lejer og udlejer i en lejekontrakt.

Denne artikel er bragt i den seneste udgave af EDC Poul Erik Bechs magasin InvestorFOKUS. Læs det fulde magasin via linket her.