Stigning i dækningsafgift og ejendomsskat kan risikere at havne hos udlejer

Hvilke muligheder for opkrævning har udlejer, og hvordan kan dette reguleres i en erhvervslejekontrakt?

De nye offentlige ejendomsvurderinger, der efterhånden har været længe undervejs, rejser flere kommercielle og lejeretlige problemstillinger, som for mange udlejere kan få stor betydning.

Udsendelse af de nye offentlige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme forventes først at ske i 2025 eller senere. Det betyder, at dækningsafgift for dækningsafgiftspligtige ejendomme samt ejendomsskat – fra den 1. januar 2022 og frem til de nye vurderinger ligger klar - vil blive beregnet på foreløbige grundlag i henhold til Lov om ændring af lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love. Så snart de nye vurderinger ligger klar, skal du som udlejer derfor forvente at modtage en efterregulering på forskellen mellem det foreløbige opgjorte grundlag og det endelige grundlag, hvilket giver anledning til flere juridiske problemstillinger.

Erhvervslejelovens mulighed for at regulere med tilbagevirkende kraft
Udgangspunktet for stigninger i dækningsafgift og ejendomsskat er, at du som udlejer har mulighed for at forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse overfor lejer, hvilket som udgangspunkt kan ske med 3 måneders varsel. I henhold til Erhvervslejelovens § 10 stk. 4 kan udlejere forlange udgiften udlignet med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, hvor udgiften er pålagt ejendommen under forudsætning af, at kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter det tidspunkt, hvor stigningen beregningsteknisk er pålagt ejendommen. I et normalt år pålægges ejendomsskatterne pr. 1. januar, og opkrævningerne fremsendes til udlejerne inden udgangen af maj.

Erhvervslejelovens bestemmelser omhandlende ejendomsskatter tager ikke stilling til den situation, som udlejere potentielt står over for nu, hvor der reelt set sker en form for a conto beskatning, da de opkrævninger der sendes ud, ikke er opgjort på grundlag af de endelige ejendomsværdier. Udlejere skal derfor senere hen efterregulere dækningsafgift og ejendomsskat i forhold til de endelige vurderinger.

Efterregulering kan ramme udlejer hårdt
I tilfælde af, at de nye offentlige vurderinger bliver sendt ud i januar 2025, og dækningsafgiften på en given ejendom fx stiger med DKK 50.000 pr. år over perioden fra 2022 til 2024, har udlejer i henhold til erhvervslejelovens § 10 som udgangspunkt alene mulighed for at opkræve stigningen fra den 1. januar 2025 (datoen for ”pålægget”) og frem – vel at mærke under forudsætning af, at udlejer senest 5 måneder efter ejendommen er blevet pålagt udgiften har fremsat krav herom overfor lejer.

I det konkrete eksempel vil stigningen i dækningsafgiften for årene 2022-2024 på i alt DKK 150.000 i henhold til erhvervslejelovens bestemmelser ikke kunne forlanges opkrævet hos lejer. Derfor må efterreguleringen som udgangspunkt afholdes endeligt af udlejer.

Erhvervslejelovens § 10 kan fraviges ved aftale, men det er ikke almindeligt, at det sker. Det er samtidig Erhvervsstyrelsens opfattelse, at hvis det ikke er sket, så vil udlejer komme til at bære tabet alene.

Kan udlejer imødekomme problematikken?
Erhvervslejelovens § 10 er deklaratorisk og kan derfor fraviges ved aftale. Det kan ske i selve erhvervslejekontrakten, alternativt i et senere indgået tillæg, hvori det aftales at fravige § 10, og udlejer får derved mulighed for at forlange udgifter forbundet med stigning i ejendommens dækningsafgift og ejendomsskat opkrævet hos lejer med tilbagevirkende kraft uden lovens tidsbegrænsning på 5 måneder. Ovenstående fravigelse forudsætter lejers accept.

Udlejere bør nøje overveje, hvordan en evt. fravigelse skal reguleres i en erhvervslejekontrakt, herunder eksempelvis, men ikke begrænset til, den situation hvor lejer fraflytter i perioden fra 2022 til 2024, og ejendommen endnu ikke er pålagt en forhøjet dækningsafgift eller ejendomsskat, og udlejer uagtet § 10 ønsker ret til at forlange udgiften udlignet hos lejer.

Tilsvarende kan der indsættes et udtrykkeligt forbehold om, at der i ejendomsregnskabet kan medtages afgifts- og skatteopkrævninger med tilbagevirkende kraft, når efter opkrævningen skyldes det offentliges forsinkede ejendomsvurderinger.

Udlejers muligheder i eksisterende lejeforhold
Har udlejer ikke allerede fraveget erhvervslejelovens § 10 i en eksisterende erhvervslejekontrakt, eller er udlejer i tvivl om, hvorvidt formuleringen er præcis nok, bør det overvejes at udarbejde et tillæg til den eksisterende lejekontrakt, hvori fravigelsen reguleres.

Hvis lejer tøver over for at acceptere en sådan bestemmelse, kan der evt. forhandles om at ændre andre vilkår i lejeforholdet, herunder fx et maksimum på den årlige nettoprisindeksregulering, ændring af uopsigelighed, finansiering af ændringer af lejemålet over lejen eller andre forhold.

Er et tillæg til en gældende erhvervslejekontrakt ikke en mulighed i det konkrete lejeforhold, kan udlejer i tilfælde af lejers fraflytning tage et konkret forbehold for at efterregulere dækningsafgift og ejendomsskat, og efterfølgende ved tvist om opkrævning overfor lejer lade det være op til domstolene at vurdere, om regningen fra det manglende samspil mellem erhvervslejeloven og det offentliges forsinkede ejendomsvurderinger skal afholdes af udlejer eller ej. Det er imidlertid meget usikkert, om en sådan sag kan vindes.

Hvordan forholder man sig ved overdragelse af fast ejendom, som er udlejet?
Det er i denne situation vigtigt, ved gennemførelse af en due diligence, at få taget stilling til det potentielle krav på efterregulering, herunder hvem der endeligt skal bære dette – om det er køber, sælger eller lejer.

Hvordan forholder det sig for boliglejemål?
Lejelovens § 46 har stort set samme ordlyd som erhvervslejelovens § 10, men lejelovens bestemmelse er i modsætning til erhvervslejelovens § 10 præceptiv, og kan derfor ikke fraviges ved aftale mellem lejer og udlejer i en lejekontrakt. Det betyder, at den tilbagevirkende kraft for boliglejemål max. kan udgøre 5 måneder – i modsætning til erhvervslejelovens muligheder for at fravige § 10. Det betyder, at fleksibiliteten for udlejer i boliglejemål er mindre end i erhvervslejemål.

Derudover vurderes det, at konsekvenserne ved at ejendomsvurderinger først bliver sendt ud i juni eller senere på året, er større i boliglejemål end ved erhvervslejemål, eftersom ejendomsvurderinger ifølge praksis og litteratur bliver pålagt pr. 1. januar i et givent år. Efter udløb af den 5. måned i året er fristen på de 5 måneder for at kræve lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft sprunget i henhold til § 46 stk. 3. Udlejere af boliglejemål afskæres derfor fra at varsle stigninger med tilbagevirkende kraft overfor lejere, såfremt ejendomsvurderingerne først bliver sendt ud i juni eller senere på året.

Udlejer kan altså risikere alene at være berettiget til lejeforhøjelse fremadrettet, vel at mærke med nødvendigt varsel på 3 måneder, og ikke med tilbagevirkende kraft, som i tilfældet, hvis vurderingerne bliver sendt ud inden for de første 5 måneder af året.

Udlejer kan ikke afdække denne risiko ved en aftale med lejer. En aftale vil være ugyldig, og lejeren er derfor ikke bundet heraf.

Udlejere af boliglejemål kan derfor ikke gøre andet, end at håbe på, at ejendomsvurderingerne bliver sendt ud inden for de første 5 måneder af året. Men hvornår det sker vides stadig ikke med sikkerhed, og for så vidt angår regulering tilbage i tid, er der tale om en udlejeromkostning, som parterne i en evt. overdragelse skal huske at tage stilling til.

Denne artikel er bragt i den seneste udgave af EDC Poul Erik Bechs magasin InvestorFOKUS. Læs det fulde magasin via linket her.